A는 2022. 1. 3.경 광명시 일직로 소재 아파트를 B에게 10억 원에 매도하기로 하고 계약금 10% 중 일부인 금 1000만 원만 지급한 상태에서 더 높은 가격을 제시하는 C에게 팔기 위하여 일방적으로 계약을 해지하고 1100만 원을 만 B에게 지급하고 일방적으로 계약을 해지하였다. 이에 B는 격분하여 A를 상대로 계약금의 배액을 청구하였다. 이러한 청구가 인용될 수 있는 것인가?
이에 대하여 과거의 대법원판결은 계약금 계약은 요물계약이기 때문에 약정에 따른 계약금이 지급되기 전까지는 계약당사자 어느 일방도 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기할 수 있도록 계약해제권이 유보되어 있다는 것을 전제로, A는 매수인인 B 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 취지의 의사표시를 통지할 때까지 아직 계약금이 지급되지 아니한 이상, A에 대한 관계에서도 계약금 지급의 효력이 발생할 수 없고, 더 이상 A에게 계약상의 책임을 물을 수 없는데, 이 사건 매매계약이 계약금 전부 지급되기 전에 A에 의하여 적법하게 해제된 이상 매수인인 B는 A에 대하여 원고가 구하는 손해배상책임을 물을 수 없다고 하여 B의 A 대한 청구를 기각하였다.
그러나 최근 대법원의 판례는 “계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.”라고 하였다.
위 판례에 의하면 A는 B에게 이 사건 계약 이외에 계약금 계약을 하고 그 일부금을 지급하는 경우 계약금 계약의 이행여부를 먼저 살피고 그 후 계약금 계약의 불이행시 그 계약의 이행을 촉구하고 그 불이행시 그 불이행을 사유로 이 사건 계약 전부를 해제할 수 있다는 논리이다.
위 판례에서는 부가적으로 중개인 책임에 대하여도 “부동산중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 한편 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 부동산중개업자는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다”고 하여 부동산 중개인의 신의성실의 원칙상 범위를 확장하였습니다.
매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 하였습니다.
최종적으로 B가 A를 상대로 계약금의 배액을 청구하는 것은 유효하나 전부 인정될 수 없는 고 판례는 30% 내지 50%를 삭감하여 인용해오고 있습니다.